uk
en ru
Сергій Чаплян
керуючий партнер, адвокат

В останні роки на ринку житла, що будується, житлово-будівельні кооперативи стали особливо популярними. Не обтяжені організаційними надлишками (особливо якщо порівнювати з ФФБ та венчурними фондами), ЖБК були дуже зручні як для забудовників, так і для інвесторів. Та й на рівні судової практики ЖБК недвозначно визнані законним способом фінансування будівництва (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України від 04.08.2016 у справі № 924/148/16).

 

Додаткові переваги забезпечувалися статусом ЖБК як неприбуткової організації. Але трохи більше року тому законодавець вніс в роботу кооперативів досить істотні коригування, що не могло не спричинити появу питання, а чи такі вже привабливі кооперативи для подальшої роботи? Які вигоди вони обіцяють учасникам будівництва?

 

При правильному використанні вигоди залишаються тими ж самими - оптимізація оподаткування і витрат на організацію роботи.

 

КООПЕРАТИВНИЙ МЕХАНІЗМ

 

ЖБК створюється не менше ніж трьома засновниками, які можуть бути як юридичними, так і фізичними особами, як резидентами, так і нерезидентами.

 

Інвестори (як фізичні, так і юридичні особи) вступають до кооперативу як асоційовані члени, укладають договір про пайову участь в кооперативі і вносять пай.

 

Після введення будинку в експлуатацію ЖБК має право подати документи на отримання статусу неприбуткової організації.

 

Право власності на квартири в новому будинку первинно оформляється на ЖБК, асоційовані члени кооперативу приймаються в «повноправні» члени і отримують у власність квартири за договорами міни квартири на пай. При цьому внесений пай асоційованого члена ділиться на дві частини, перша з яких зараховується як пай члена кооперативу і підлягає обміну на квартиру, друга – враховується кооперативом як вступний внесок члена кооперативу. Після укладення договору міни член кооперативу отримує у власність квартиру, кооператив отримує пай. Втративши право власності на пай, член кооперативу вибуває з ЖБК.

 

ЯКИЙ ПРИБУТОК? НЕМАЄ НІЯКОГО ПРИБУТКУ!

 

Найрадикальніші законодавчі новації торкнулися питання реєстрації ЖБК як неприбуткової організації. Раніше більше 90% всіх кооперативів, які залучали кошти в будівництво житла, діяли саме з таким статусом. Зараз ситуація змінилася.

 

Відповідно до чинної редакції п. 133.4. ст. 133 Податкового кодексу України (далі - ПК України) житлово-будівельні кооперативи можуть бути віднесені до неприбуткових організацій тільки у разі дотримання певних умов.

 

По-перше, спираючись на пп. 133.4.1 п. 133.4 ст. 133 ПК України, ЖБК повинен відповідати наступним вимогам:

- бути створений і зареєстрований в порядку, визначеному законом для відповідної неприбуткової організації;

- статут ЖБК повинен містити заборону розподілу отриманих доходів (прибутку) чи їх частини серед засновників (учасників), членів, працівників (крім оплати їх праці та нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов'язаних з ними осіб;

- статут ЖБК повинен передбачати передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду або зарахування в дохід бюджету в разі припинення ЖБК як юридичної особи (в результаті ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення);

- ЖБК повинен бути внесений до Реєстру неприбуткових установ та організацій.

 

По-друге, ЖБК може бути віднесений до неприбуткових організацій не з моменту створення, а з першого числа місяця, наступного за місяцем, в якому здійснено прийом в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку, і при цьому такий будинок був споруджений або придбаний даним ЖБК (пп. 133.4.6 п. 133.4 ст. 133 ПК України).

 

І, по-третє, ЖБК після введення в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта та отримання статусу неприбуткової організації позбавляється права здійснювати будівництво інших об'єктів, перебуваючи вже в статусі неприбуткової організації (лист ДФС України від 15.01.2016 р № 1379/7/ 99-99 -19-02-02-17).

 

До 1 січня 2017 р. ЖБК, внесені до Реєстру неприбуткових установ та організацій, зобов'язані:

 

а) привести свої статутні документи у відповідність до вимог закону;

б) подати до податкової інспекції за місцем реєстрації завірені копії документів, що підтверджують дату прийому в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку; факт споруди або придбання такого будинку кооперативом (постанова Кабінету Міністрів України від 13 липня 2016 р № 440 «Про затвердження Порядку ведення Реєстру неприбуткових установ та організацій, включення неприбуткових підприємств, установ і організацій до Реєстру та виключення з Реєстру»).

 

До речі, у вже згаданому листі від 15.01.2016 р № 1379/7/99-99-19-02-02-17 ДФС України вказує на необхідність подачі додаткових документів, що підтверджують відсутність у веденні ЖБК іншого будівництва, але нормативно цю вимогу ніде не закріплено (і, знову ж таки, незрозуміло, які саме документи маються на увазі).

 

ЖБК, які не виконали зазначені вимоги до 1 січня 2017 р., виключаються з Реєстру.

 

ПОДАТОК НА ПРИБУТОК: МОЖЕШ НЕ ПЛАТИТИ? МАЄШ НЕ ПЛАТИТИ!

 

«Неприбуткові» ЖБК

 

Відповідно до пп. 14.1.121. п. 14.1. ст. 14 ПК України неприбуткові підприємства, установи та організації не є платниками податку на прибуток підприємств.

 

Доходи (прибуток) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування витрат на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) і напрямків діяльності, визначених її установчими документами (пп. 133.4.2. п. 133.4. ст. 133 ПК України).

 

У разі недотримання зазначених вимог неприбуткова організація подає звіт про використання доходів (прибутку) і самостійно нараховує зобов'язання з податку на прибуток.

 

«Прибуткові» ЖБК

 

У цьому випадку все залежить від того, що саме реалізує ЖБК на етапі будівництва. Якщо ЖБК продає майнові права на квартири - такі операції, безумовно, спричинять збільшення доходу і, як наслідок, бази оподаткування.

 

Якщо ж на етапі будівництва ЖБК продає не квартири як об'єкти майнових прав, а паї в кооперативі, що дають право на отримання квартири в майбутньому, ситуація змінюється...

 

Джерелами формування майна кооперативу є, зокрема, вступні, членські та цільові внески його членів, паї та додаткові паї (ст. 19 Закону «Про кооперацію»).

 

Пунктом 5 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 15 «Дохід», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 29.11.1999 р № 290, встановлено, що дохід визнається під час збільшення активу або зменшення зобов'язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена.

 

Згідно з пп. 134.1.1. п. 134.1. ст. 134 ПК України об'єктом оподаткування є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (зменшення або збільшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають згідно з положеннями цього розділу.

 

Таким чином, оскільки збільшення капіталу за рахунок внесків учасників підприємства не тягне за собою визнання підприємством доходу, внесені членами і асоційованими членами кооперативу паї не збільшують базу оподаткування податком на прибуток підприємств.

 

 

Матеріал станом на 20 листопада 2016 р.

 

Відтворення даного тексту повністю або в частині без вказівки на ім'я автора та прямого геперпосилання на дану сторінку не дозволяється.

 

Продовження ви можете прочитати у наступному матеріалі.

Замовити консультацію