uk
en ru
Сергій Чаплян
керуючий партнер, адвокат

Житлово-будівельні кооперативи відомі не один рік. Однак практика показує, що далеко не всі забудовники розуміють і правильно використовують кооперативи як механізми залучення інвестицій. Тим більше часто виникають питання, пов’язані з роботою ЖБК. Ось ці питання, які звучать частіше за інші.

 

Питання №1. Навіщо укладати договір міни, якщо можна одразу оформити право власності на інвестора?

 

Можна, звісно. Але тут є декілька тонких нюансів, що стосуються в тому числі оподаткування.

 

Згідно з договором про участь в кооперативі асоційований член набуває пай, а не квартиру як таку. Відповідно, він є власником паю в кооперативі.

 

Згідно ст. 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член ЖБК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпорядження квартирою, яку він займає в будинку, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член ЖБК стає її власником. Аналогічне за змістом положення містить ст. 19-1 Закону «Про кооперацію».

 

Іншими словами, щоб член кооперативу отримав у власність квартиру, має відбутися її формальний викуп. Зрозуміло, що повторно оплачувати гроші за квартиру інвестор не буде, адже він вже придбав пай в ЖБК. Якщо ж передати квартиру інвестору без викупу, з’являються одразу дві проблеми: 1) передача квартири може бути кваліфікована податківцями як безкоштовна передача майна з відповідними податковими наслідками; 2) інвестор залишиться власником паю в кооперативі з рядом прав, не надто комфортних для ЖБК, наприклад, правом повернути свій пай (ч. 3 ст. 21 Закону «Про кооперацію»).

 

Що ж до оподаткування, то на перше місце в цьому питанні впевнено висувається ПДВ.

 

Сам пай як такий не є об'єктом оподаткування ПДВ в силу пп. 196.1.1. п. 196.1. ст. 196 ПК України.

 

Згідно з пп. 197.1.14. п. 197.1. ст. 197 ПК України звільняється від оподаткування ПДВ поставка житла (об'єктів житлового фонду), крім його першої поставки. При цьому першою поставкою житла вважається, зокрема, перша передача готового новозбудованого житла у власність покупця або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.

 

Податкові органи неодноразово роз'яснювали положення цієї статті. Ось основні моменти:

- операцією з першої поставки житла вважається операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло першому власнику такого житла (лист ДПС України від 03.07.2012 р № 18073/7 / 15-3417-13);

- якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство - замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі - продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першої поставки житла буде вважатися операція з оформлення правовстановлюючих документів на замовника (лист ДПС України від 03.07.2012 р № 18073/7 / 15-3417-13);

- якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство - замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі - продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першої поставки житла буде вважатися операція з поставки послуг зі спорудження такого житла, які надаються генпідрядною організацією замовнику. Операції з подальшої передачі такого житла замовником за договорами купівлі-продажу фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ (лист ДФС України від 04.09.2014 р № 3717/7 / 99-99-19-03-02-17);

- операція з поставки послуг зі спорудження житла для будівельної організації (виконавця послуг - підрядника) є першою поставкою житла. Такі операції є об'єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20% незалежно від того, матеріали замовника або підрядника використовуються для будівництва такого житла. Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла інвесторам - членам кооперативу звільняються від оподаткування ПДВ (лист ДФС України від 24.09.2015 р № 20292/6 / 99-99-19-03-02-15).

 

З практичного боку все викладене означає, що ЖБК (неважливо, «прибутковий» він чи «неприбутковий»), оформляючи право власності на квартири безпосередньо на інвесторів, здійснює оподатковувані операції. Після перевищення обсягу реалізації позначки в 1 млн. грн. ЖБК буде зобов'язаний зареєструватися платником ПДВ і за кожного наступного оформлення відображати податкове зобов'язання з ПДВ у відповідній сумі. У разі ж оформлення первісного права власності на кооператив і подальшого переоформлення на членів кооперативу операції з переоформлення (в нашому випадку - міна) від оподаткування ПДВ будуть звільнятися.

 

Питання №2. Чи потрібно отримувати статус неприбуткової організації після введення будинку в експлуатацію, адже будинок вже побудований, а квартири де-факто продані?

 

Бажано. Практика знає чимало прикладів, коли податківці намагались визнати вступні внески членів кооперативу (а в інших випадках навіть пайові внески) безповоротною фінансовою допомогою з відповідними податковими наслідками. За наявності статусу неприбуткової організації актуальність цього питання для податківців знімається.

 

Питання №3. Навіщо потрібно приймати асоційованих членів в члени кооперативу? Чи не простіше передати квартиру асоційованому члену в обмін на пай?

 

Це одна з можливих опцій.

 

Права та обов’язки асоційованих членів визначаються статутом кооперативу (ч.3 ст.14 Закону «Про кооперацію»). В статуті кооперативу можна закріпити право асоційованих членів на отримання квартири в обмін на пай. Але потрібно розуміти, що асоційовані члени не сплачують вступні внески. А це означає, що в договорі міни треба буде вказувати повний розмір паю, що збільшить витрати на оформлення договору. Якщо кооператив «прибутковий», це буде мати не найприємніші наслідки в податковому обліку, оскільки собівартість (що списується) квартири буде явно нижча розміру паю.

 

Проміжні висновки...

 

Чому проміжні? Тому що, враховуючи постійні екзерсиси нашого парламенту із законодавчими нормами, будь-які висновки у нас можуть бути лише проміжними – до наступних змін.

 

І, тим не менш, аналіз чинних положень дозволяє зробити висновок, що на сьогодні схема залучення коштів через ЖБК не втратила своєї привабливості, все так же дозволяючи мінімізувати витрати і оптимізувати податкові відрахування. Безумовно, для повноцінної роботи потрібно ретельно продумати місце ЖБК в зв'язці забудовник-інвестор-підрядник, грамотно скласти статут ЖБК для запобігання можливих маніпуляцій, як з боку асоційованих членів кооперативу, так і з боку податківців та інших контролюючих органів. Але в цілому можливості ЖБК для житлового будівництва ще далеко не вичерпані.

 

 

Матеріал станом на 20 листопада 2016 р.

 

Відтворення даного тексту повністю або в частині без вказівки на ім'я автора та прямого гіперпосилання на дану сторінку не дозволяється.

 

Замовити консультацію