uk
en ru
Сергій Чаплян
керуючий партнер, адвокат

Ви вирішили придбати квартиру. Остаточно. В будинку, що споруджується. І навіть вже обрали об’єкт. Можна укладати угоду щодо купівлі майбутньої нерухомості? Не кваптесь. Спочатку варто зважити ризики.

 

Купівля квартири в будинку, що споруджується, – це інвестування. А інвестування завжди пов'язане з ризиками. Забудовник може бути сумлінним, документація - в повному порядку, але навіть в цьому випадку ризик присутній. Може банально не вистачити грошей добудувати будинок: підвели економічні розрахунки (і таке траплялося). Проте, інвесторів-покупців така невизначеність, частіше за все, не зупиняє.

 

Що можна зробити на етапі укладення договору? Як захистити свої права і звести фактор ризику до розумного мінімуму?

 

Щонайменше, можна перевірити учасників будівництва та дозвільну документацію. Це дасть можливість не стати жертвою очевидно недобросовісного забудовника.

 

Оскільки вже ми заговорили про забудовника, варто пояснити, що забудовник - це особа (як юридична, так і фізична), яка в установленому законом порядку отримала право на забудову земельної ділянки. Забудовник може бути власником або користувачем земельної ділянки, а може отримати право на його забудову на підставі договору з землевласником або землекористувачем.

 

Отже, крок № 1: перевіряємо документи на землю.

 

Документами, що підтверджують права на земельну ділянку, можуть бути:

 

1. Акт про право власності на землю (виданий до 01.01.2013 р);

2. Договір купівлі-продажу земельної ділянки;

3. Договір оренди земельної ділянки;

4. Договір суперфіцію;

5. Довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

 

Необхідно переконатися, що цільове призначення земельної ділянки передбачає будівництво багатоквартирного житлового будинку (якщо будується саме такий).

 

Крім того, якщо мова йде про право користування (оренда або суперфіцій), необхідно перевірити термін дії договору (договір повинен бути чинним).

 

Для більшої пильності можна перевірити поточний запис в Державному реєстрі прав на нерухоме майно і отримати про земельну ділянку найактуальнішу інформацію.

 

За кадастровим номером земельної ділянки можна також отримати інформацію з Публічної кадастрової карти України.

 

Якщо забудовник є особою, відмінною від землевласника (землекористувача), потрібно уважно вивчити документ (договір), на підставі якого забудовник отримав право на забудову, особливо потрібно звернути увагу на повноваження забудовника реалізовувати квартири в будинку на етапі будівництва.

 

Крок №2: перевіряємо дозвільні документи на будівництво.

 

Існує 5 категорій складності об’єктів будівництва.

 

До I категорії належать господарські споруди, типу гаража, сараю і т.п.

 

До II категорії належать будинки, де постійно можуть знаходитись до 50 осіб. Це можуть бути приватні будинки, котеджі, житлові будинки невисокої забудови.

 

До III категорії належать будинки, де можуть знаходитись від 50 до 300 осіб. Це багатоповерхові будинки.

 

До IV категорії належать об'єкти, розраховані на постійне перебування більше 300 осіб або періодичне перебування більше 500 осіб; або які є небезпечними більше ніж для 10 тис. осіб поза об'єктом; або можуть заподіяти збитки більше ніж на 15 тис. мінімальних заробітних плат. Це великі об'єкти, торгові та офісні центри тощо.

 

До V категорії належать об'єкти, розраховані на постійне перебування понад 400 осіб або періодичне перебування  понад 1000 осіб; або які є небезпечними більше ніж для 50 тис. осіб поза об'єктом; або можуть заподіяти збитки більше ніж на 150 тис. мінімальних заробітних плат; а також об'єкти підвищеної небезпеки.

 

Потрібно сказати, що багатоквартирні будинки, найчастіше, належать до ІІІ категорії складності, але трапляється, що великі будівельні комплекси, які складаються з декількох будинків, об'єднані спільною дозвільною документацією і вважаються об'єктами IV або навіть V категорії складності.

 

З точки зору документації принципова відмінність полягає в тому, що споруди ІІІ категорії складності будуються на підставі декларації про початок будівельних робіт, тоді як для об'єктів IV та V категорій складності необхідний дозвіл на будівництво, якому передує експертиза проектної документації. Власне, наявність цих документів і слід перевірити у забудовника. Без них будь-яке будівництво буде незаконним.

 

Достовірність дозвільних документів (декларації або дозволу) можна проконтролювати на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

 

Перевіряти потрібно не тільки наявність документів, але і їх зміст. На будівельному ринку трапляються ситуації, коли забудовник продає квартири в житловому будинку, що зводиться, тоді як за документами він повинен будувати розважальний центр або, того гірше, дитячий садок (і це зазначено в декларації про початок будівельних робіт).

 

Також важливо переконатися в наявності у забудовника технічних умов на підключення зовнішніх інженерних мереж (подача води, каналізація, електрика і т.п.). На жаль, приклади непідключення добудованих будинків до мереж через відсутність відповідної документації, хоча і рідко, але трапляються (а буває, що й зовсім немає необхідних потужностей, до яких можна підключитися). І розтягнутися така ситуація може на роки.

 

Крок №3: перевіряємо учасників будівництва.

 

Залежно від схеми будівництва склад учасників може бути різним і включати як самого забудовника, так і інвестора, управителя і т.п.

 

На сайті Міністерства юстиції України необхідно ознайомитися з інформацією в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських об'єднань (за назвою або ідентифікаційним кодом).

 

Уточнюємо: 1) чи зареєстрована відповідна особа (забудовник, інвестор і т.п.) в ЄДР під тією ж назвою і з тими ж реквізитами, які зазначені в документах; 2) чи не ліквідовано вона (в ЄДР зазначено «Припинено»); 3) чи не знаходиться в ліквідаційній процедурі або в процедурі банкрутства.

 

Не зайвим буде звернути увагу на дату реєстрації забудовника. Якщо забудовник зареєстрований безпосередньо перед початком будівництва, це не порушення, але свого роду «репутаційний мінус» - такий забудовник навряд чи може похвалитися хоча б одним побудованим об'єктом.

 

В Єдиному державному реєстрі судових рішень доцільно запитати інформацію про учасників будівництва, а саме: 1) чи не відкрите провадження у справі про банкрутство; 2) чи немає несприятливих судових рішень, що стосуються даних осіб або будівництва в цілому. Для отримання інформації в поле пошуку вводимо назву відповідного підприємства або його ідентифікаційний код.

 

В Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державному реєстрі обтяжень рухомого майна слід перевірити відсутність арештів та інших обтяжень на будівельному об'єкті і учасниках будівництва (Перевірка рухомого майна є аж ніяк не зайвою. Наприклад, майнові права на квартиру, що будується, формально належать до рухомого майна). Відразу обмовимося - не кожне обтяження слід сприймати як проблему, тому що деякі схеми будівництва (як ФФБ) передбачають спеціальні обтяження (іпотека, застава тощо) як додаткову гарантію дотримання прав учасників будівництва і покупців квартир.

 

Крок № 4: з'ясовуємо репутацію об'єкта будівництва.

 

Найпершим джерелом такої інформації, якщо об'єкт розташований в Києві, - є сайт Міжвідомчого центру моніторингу забудови міста. У базі даних зеленим кольором позначені будівельні об'єкти, що не порушують законодавство, жовтим - об'єкти «під питанням», червоним - незаконне будівництво.

 

Не буде зайвим пошук інформації (відгуків і т.п.) про забудовника та об'єкт на різних форумах і спеціалізованих сайтах, а також в Інтернет-ЗМІ (якщо із забудовником або об'єктом пов'язані будь-які скандали, інформація в мережі, напевне, присутня).

 

Крок № 5: вивчаємо договірну документацію.

 

На сьогодні на будівельному ринку діє досить багато схем, які суттєво відрізняються одна від одної. При цьому кінцевою метою кожної з них є залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою будівництва житлового будинку і наступної передачі квартир покупцям. Найбільш поширені механізми:

 

1. Фонди фінансування будівництва: покупець (довіритель) укладає договір з управителем (банком або фінансовою компанією) про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ). При цьому забудовником є інша особа, з яким у покупця немає договірних відносин;

2. Житлово-будівельні кооперативи: покупець набуває пай в кооперативі, який в майбутньому дає йому право на отримання у власність квартири; при цьому кооператив може бути як забудовником, так і інвестором будівництва;

3. Купівля квартири шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав (іноді в поєднанні з форвардним контрактом) або попереднього договору.

 

Це, звісно, не вичерпний перелік.

 

Що дає знання схеми? - Розуміння, які документи повинні бути на руках у покупця квартири.

 

1. Якщо покупка здійснюється через ФФБ, сторони (покупець, він же довіритель, і управитель - банк або фінансова компанія, залучена забудовником) підписують договір про участь у фонді фінансування будівництва, після кожної оплати довіритель отримує свідоцтво про участь у ФФБ із зазначенням закріпленої за ним площі. Після оплати 100% вартості квартири сторони підписують договір уступки майнових прав на квартиру на користь довірителя. Після введення будинку в експлуатацію, визначення фактичної площі квартири і проведення фінальних розрахунків (якщо фактична площа квартири відрізняється від проектної) довіритель отримує довідку, яка підтверджує право довірителя на отримання квартири у власність. Оформлення права власності здійснюється силами забудовника.

2. У випадку з житлово-будівельним кооперативом ЖБК і покупець (асоційований член ЖБК) укладають договір про пайову участь в кооперативі. Покупець купує не квартиру, а пай, який після введення в експлуатацію будинку може бути обміняний на обумовлену сторонами квартиру. Обмін здійснюється, як правило, на підставі нотаріального договору міни (хоча багато ЖБК не обтяжують себе цими формальностями і оформлюють право власності відразу на членів ЖБК).

3. Договір купівлі-продажу майнових прав передбачає покупку майнових прав на квартиру, а потім, після введення будинку в експлуатацію, - отримання права власності на саму квартиру.

 

Попередній договір передбачає внесення якоїсь гарантійної суми за квартиру. Сама ж квартира після введення будинку в експлуатацію буде оформлена спочатку на забудовника, а потім за договором купівлі-продажу (основним договором) передана покупцеві. Гарантійна сума зараховується як оплата за квартиру за основним договором.

 

Особливу увагу слід звернути на терміни укладення основного договору. У разі їх пропуску юридичних механізмів змусити забудовника укласти такий договір - немає. Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, обумовленого попереднім договором, може бути підставою лише для відшкодування збитків. Примушування до укладення основного договору законом не передбачено. Судова практика в цьому питанні невблаганна (див., наприклад, постанови Верховного Суду України від 07.10.2010 р № 45 / 267пн і від 02.09.2015 р № 6-226цс14).

 

У будь-якому випадку, яким би не був договір, потрібно звернути увагу, щоб всі зобов'язання забудовника були викладені чітко і недвозначно. Істотні умови договору - характеристики будинку і квартири, терміни будівництва, порядок оплати коштів, порядок оформлення права власності, відповідальність сторін - повинні бути максимально конкретизовані.

 

Крок № 6: вивчаємо додаткові документи.

 

Для одних схем ці документи важливі і істотні, а в інших - їх просто немає. Так чи інакше, але якщо ви купуєте квартиру через фонд фінансування будівництва, не полінуйтеся попросити і вивчити Правила ФФБ - цей документ має не менш важливе значення, ніж сам договір. Не буде зайвим подивитись і на ліцензію управителя на залучення грошових коштів в управління.

 

Якщо купуєте квартиру в кооперативі, почитайте статут кооперативу, зокрема, розділ про права та обов'язки асоційованих і повноправних членів кооперативу.

 

Крок № 7: приймаємо рішення.

 

Наведені вище поради, на жаль, не замінять вам юриста, але допоможуть зібрати мінімально необхідні дані про забудовника та об'єкт будівництва. А це, в свою чергу, дозволить прийняти рішення не «навпомацки у темряві», а усвідомлено, керуючись не емоціями, а об'єктивною інформацією.

 

 

Матеріал станом на 20 жовтня 2016 р.

 

Відтворення даного тексту повністю або в частині без вказівки на ім'я автора та прямого геперпосилання на дану сторінку не дозволяється.

Замовити консультацію